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青年报
2011年11月7日
2001年6月30日,在“市中心的市中心”,崛起了一片由老式石库门建筑改建而成的地产项目,因是“新的一大会址所在地”,便取“一 大=天”之意,定名为“新天地”.那时,痴迷民国历史和石库门文化的淳子与友人前来观摩,纷纷扼腕,“太假了,就像到了片场。”
光阴流转,从北里和南里延展到太平湖边的写字楼与高档住宅区,“新天地”用十年的时间成为了沪上知名时尚地标。外国人来这里寻觅“老上海的味道”,中国人去那里感受国际化的“海派气息”,很多人想复制它,最终却只是证明了它的唯一性。淳子轻言浅笑,“不知不觉,每次只要有朋友来上海,特别是外国朋友,第一个想带他们去的地方不是外滩,而是新天地。”
回溯历史赋予石库门生命
1996年,上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城,邀请了现在新天地的东家香港瑞安集团参与重建。面对如此大规模的石库门聚集区,时任瑞安集团主席的罗康瑞请来了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所为自己出谋划策,那段时光,他和杰明·伍德一起穿梭在大街小巷,走进烟火之气的上海弄堂。在那里,上锁的水龙头,一字排开的晾衣架,72家房客的生活被有限的空间公共化。
石库门住宅兴起于19世纪60年代,是上海弄堂建筑中极富特色的部分,“石库门弄堂”也因此得名,成为弄堂住宅的代名词。它吸收了江南民居的建筑特色,其单体平面结构脱胎于中国传统的院落式住宅,同时,它起源于租界内,又具有西方民居的特色。可以说,具有中西风格融合的石库门建筑本身就是东西文化交流的产物,也已经成为了海派文化的一个核心符号。“罗先生考察了很多欧美城市,在心里构建了‘新天地’的雏形。”瑞安房地产发展有限公司商业总经理刘梦洁回忆道,彼时,各方专家“会诊”,就如何改造这片旧式里弄提出了繁杂的意见,建筑师伍德为了这个项目共32次来上海,最终,保留石库门基础并赋予它新的生命成为大家的共识。改造工程也就此拉开序幕。
中共一大会址对这块地区的改造提出了诸多要求,层高、外墙、建筑形态都不能“变味”,对商业地块的开发而言无疑阻力重重。“可以说,这是一场赌局,罗先生押上了一半的身家性命。”刘梦洁感慨道,当时,对这片区域的改造可谓“不计成本”,从楼体加固到水电系统的重排,再到光纤和空调的安装,甚至是每一块青石板路的花纹,都费了好一番心思。金钱和心力的投入让这片区域呈现出“新”与“旧”的双重交替,也让走进新天地的人感受到了不一样的“还原”.“这片区域面积不大,但是人们走进来却不会觉得狭窄单调,因为每幢楼的细节是不同的,甚至每一个转角处石板的花纹也是不同的。”刘梦洁笑道。“我们当时感觉这里很假,就像到了影视基地。”回忆起与新天地的初次相遇,女作家淳子毫不掩饰最初的不以为然。第一印象在往后的岁月中被洗刷和打磨,渐渐地,淳子和朋友们开始爱上这片保留了石库门“华洋混合”特质的建筑群,爱在冬日的午后前来漫步,随处一坐,入眼的都是风景。
十年发展商业定位“三部曲”
上海新天地在开发过程中,在开发的不同阶段,定位也发生了三个层次的深化。
20世纪末的上海,有外滩,有南京路,有徐家汇,有衡山路,但是并没有一个能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起的地方。
在这样的市场背景下,新天地把第一阶段开发的重点放在了综合性上,首先打造的是一个餐饮与购物相结合的时尚地带--新天地北里。北里由多幢石库门老房子所组成,并结合了现代化的建筑、装修和设备,化身成多家高级消费场所及餐厅,充分展现新天地的国际元素。
当初如何吸引这些品牌入驻,投资方着实费了不少心思。“我们建起了一些样板房,举办活动吸引不同行业人士来参与。给大家传递一个信息,在小在有了一定的市场基础的情况下,“南里”的开发也提上了议事日程。“如果说北里是一个餐饮为主的场所,那么我们希望南里更像是一个集餐饮、休闲、时尚于一体的场所。”于是新天地南里被建成了一座楼面总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心,并于2002年正式开幕,进驻了年轻人最喜爱的时装专卖店、电影院、美容机构等。
而今的新天地被世人所津津乐道的不仅是餐饮、酒吧、电影院,还有那些叫不上名来的时尚潮牌。“时尚”--这张新天地十年来不断打造的名片,如今更是将其推向了一个新高度--新天地时尚购物中心,作为第三阶段开发的重头戏,原创、时尚成为了“主题”.
正是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化炫目的外衣,抓住了人们的眼球,用十年时间从无到有成为了一个享誉海内外的上海时尚地标。
展望未来打出文化新王牌
十年,“新天地”从地产项目变成城市名片,从休闲娱乐场所化身为城市历史文化的隐喻,与光环并存的,是争议与质疑。同济大学建筑与城市规划学院建筑系主任常青在肯定新天地商业价值的成功时认为,新天地绝非旧里改造的典型,“可以说,新天地为城市留下了一点文化肌理,但能不能够得到认同,是见仁见智的。”新天地开发至今,究竟是对石库门文化的传承还是践踏,新天地究竟是旧城区改造的典范还是不可模仿的失败案例,从来都众说纷纭。
作为开发商,瑞安房产面对质疑泰然自若。“有争议是很正常的。”刘梦洁表达了自己的看法,“任何一个历史、文化,如果不能使这些资产本身自发一个十年的终点,是下一个十年的起点。未来,新天地将以现有的北里、南里以及太平湖为中心,向东、向南大范围扩张。扩张后,整个太平桥的面积将翻倍。企业天地的二期将建造高标准的商务楼,配套商场将引入更多奢侈品牌。
除了商务楼和购物中心之外,文化是新天地的一张王牌。
记者了解到,在位于更东面的西藏路上,则规划建设4个剧场,它们将聚集在一起,但又独立上演各类剧目,包括小剧场话剧、音乐会、歌舞剧等,打造成上海的“迷你百老汇”.此外,着名的东台路古玩街也面临改造,定位仍为古玩、古董特色街,但目前各自为政的小摊形式可能会改变,将利用街道上已有的历史保护建筑,建成更高端的国际着名古董、画廊街及国际拍卖中心。
“我们希望新天地可以展现一种国际化的生活方式。”谈到下一个十年的蓝图,刘梦洁如此憧憬。多元化、丰富性、城市历史与国际潮流的兼容并蓄都将是新天地努力呈现出的内涵。
对话“新天地”
Q:本报记者
A:瑞安房地产发展有限公司商业总经理刘梦洁
Q:今年是新天地十周年,回顾这十年的发展,有些什么样成功的经验和收获?
A:总体来说,我觉得是蛮成功的。从前期的建造设计时间,到这十年中间不断地去经营,包括里面的商务,我们的定位、我们的一些不同的文化都在不断地转变,而且这个转变也是跟着整个上海的发展、整个太平桥的发展。
你可以看到现在的南里、北里,最重要的是你看到整个太平桥的改变。十年之前我们只有新天地,其他还没建出来,包括我们企业天地,我们的住宅,现在我们住宅已经做到第三期了,销售方面也是做得很好;企业天地我们也是做了一期,现在二期已经在建造了,我们其他的一些新的地块在动迁了。这个我觉得是从外部的元素来说,包括我们旁边的越来越多其他的发展商,住宅的也好、商业的也好,重要的是整个太平桥的转变。
但是往后这十年我觉得还是会有更多的竞争,而且客人的要求可能也会大大地提升。包括你的服务态度,我们在年底也增加了很多的培训,在这方面也花了很多的时间,我们花了很多精力去提升软件。
Q:新天地成功了以后,近几年依托老式的里弄、洋房发展起来的商业体,比如思南公馆,好像经营的也是差不多的项目。您觉得在上海,新天地模式是可以复制的吗?如果说要复制这样的新天地模式,可能需要哪些元素?
A:我觉得复制肯定是可以复制的,但是复制之后有多成功要看很多的因素,有同样的地点,但是有没有同样的文化,有没有同样的旧的建筑,有没有这些里弄,有没有这个规模。有多少人十年都真的愿意付出那么多,愿意这样长期地持有?我觉得这些都是很多不同的因素。新天地当时做的时候没人知道它做什么,全都是自己的钱,现在好一点了。但现在成本就越来越贵了,像我们的企业天地可能需要五六十个亿,怎么平衡经营资金的流转,另外你的利润,还有后面的开发,确实是很困难的。但我们也很高兴地看到,有其他类似的开发模式,其实这个市场很大,再增加一些吸引力对我们也有好处。做房地产靠一个人是做不起来的,如果不是大家都看好的市场的话,大家很难做得好。还需要政府很多的支持才做得下去。
Q:新天地在租金方面这十年来有多大的变化?
A:租金变化应该讲还是比较惊人的,但其实都是一个市场价格。因为最早的时候这个区域也没有成熟,大家也不太理解石库门里面为什么可以做商业,所以开始的时候租金是比较低的,最低的就只有几毛钱美元,高的也就是一美元左右的。发展到今天我们的租金翻了十倍,同样也是一个市场认可的价格。目前为止,可能在餐饮方面,我们的租金在上海是属于最高,零售类的话可能跟淮海路、南京路这些街铺去比的话,我们应该说还是有一定的差距,没有它们高,但是在这个区域里面的话,我们应该是属于最高的。
但我们追求的并不是租金最大化,而是追求租户组合最优质化的前提之下的利益最大化,不是说谁出钱多,我租给谁。有很多的商家和品牌,他们其实愿意付很高的租金,但我们考察下来可能他们的品牌、业态跟整个新天地的定位不匹配,或者与周边商家没有差异性,那么我们宁可婉拒它。相反,像一家以经营下午茶为特色的品牌找我们来谈,哪怕租金并不是给得很高,但因为能形成业态的补充,那我们就欢迎。
Q:外界一直有质疑,认为新天地存在过度开发的问题,您怎么看?
A:我听到的很多的质疑并不是说过度开发,而是说表面上我们是在做保护石库门的事情,但实际上并没有做到保护。所有历史、文化的东西涉及到保护最后都是一个商业化运作的问题,像美国的百老汇,它就是纯粹的商业运作,从演员的培养,到剧作、上演,每一个环节都在经受市场的考验,这样才能呈现全世界最好的东西,吸引全世界最好的人才。
所以这就是一个很关键的问题,任何一个历史、文化,如果不能使这些资产本身自发性地产生经济效益,去形成良性循环的话,那只能成为一个标本,就没有意义了。
他们眼中的“新天地”
新天地就像是一个“公共客厅”将文化与商业完美嫁接
淳子(中国作家协会会员,国家一级文艺编辑,上海东方广播电台主持人)
无论何时走进新天地,都能感受到上海这座城市海纳百川的文化特征,它就像是一个公共客厅,既有国际元素,又有地域性元素。作为地产项目,它为这座城市的文化历史保留了言说的空间。
新天地动工那年我正好出国,等我回来的时候一期已经基本完成,当时的感觉并不好,觉得很假,但是慢慢地,当太平湖让这块地方有了呼吸,空中走廊的建造将新天地与当年的霞飞路勾连在一起后,感觉就变了。现在每当有朋友到上海来,尤其是外国朋友,我都会情不自禁带他们去新天地,.在我眼里,新天地是一个样板,将一座城市的历史文化与现代商业嫁接得非常完美。
十年创“新天地”未来别成“旧天地”
顾晓鸣(复旦大学历史系教授)
老上海都知道,现在新天地这块地方在当时并不算是什么好地段,也称不上是高端人群聚集地,但十年间,“上海新天地”在海内外已声名鹊起,到上海必到新天地,这就是它的成功之处。从文化历史遗产保护的角度出发,“新天地”同时满足了旧区改造和老城历史风貌保留的两重目标,无疑是一个成功的案例。
对于新天地最合适的定位还是一个成功的商业地产项目,它有效地带动了周边房地产市场的发展,让这一区域的房价跃升为上海顶级水平。相反从文化创意产业的角度出发,新天地有很多值得进一步研究的问题。看看现在入驻新天地的这些品牌,都是运作成熟的商业品牌,并有没一家是属于新天地的品牌。
如今的新天地,搞设计师品牌、搞小众潮牌,这本身就存在矛盾。外国人到新天地是为了看中国,中国人到新天地是为了感受国际化,在观光客多于消费客的情况下,小众品牌的盈利性就难以保证,而事实上目前新天地时尚就是一个门庭冷落的状况。因此,我觉得,新天地既然已经是“新天地”了,那么未来就不应该走“老路”,要知道“追时尚”是最不时尚的一件事,希望下一个十年新天地不要把已有的美抹杀掉,变成“旧天地”。
新天地是披着保护石库门“外衣”的地产项目
阮仪三(建设部同济大学国家历史文化名城研究中心主任,同济大学建筑城规学院教授、中国历史文化名城保护专家委员会委员)
作为一个商业项目,新天地是成功的。它运用了石库门符号来吸引大众眼球,勾起了人们的怀旧情结,周边地产也运作得很成功,吸引了全国各地很多地方邀请他们开发“新天地”.
然而,从城市历史建筑的保护而言,“新天地”只是一个“假古董”,因为它仅仅留存了改造后的建筑形态,却破坏了生活内容,也就是民居。那里从一个72家房客聚集的里弄变成了消费场所,搬空了居民,也就搬空了真正的历史。如果将“新天地”作为石库门街区改造的范例,我是坚决反对的,如果上海的石库门都变成“新天地”,那就没有真正的石库门了。
当然,新天地还是给了我们启发,那就是人们对于旧城的形态是很需要的,政府应该加大对历史建筑的保护,这可以作为城市发展的重要抓手。